Eigen woning

Dit kan zijn een huurwoning (1) of een woning die eigendom (2) is.

1 - Huurwoning

Als het om een huurwoning gaat dan is de vraag aan de orde wie de huur overneemt. Dit moet in het kader van de mediation beslist worden door de twee partners. Deze beslissing wordt dan overgenomen door de rechtbank in de beschikking.

2 - Koopwoning

Bij een koopwoning rijzen er vaak vragen als:

  • moet de woning verkocht worden?
  • hoe gaat we om met een verlies?
  • hoe gaan we om met een overwaarde?
  • hoe gaan we om met een onderwaarde?
  • wat gebeurt er met de levensverzekering?

 

We kunnen grofweg twee situaties onderscheiden:

a. de woning heeft een overwaarde
b. de woning staat "onder water"

a - Eigen woning/overwaarde:

Als de woning een overwaarde heeft, wat tegenwoordig niet zo vaak meer voorkomt als vroeger, is er makkelijk een oplossing te bedenken.
Allereerst kan er besloten worden de woning te verkopen. De overwaarde wordt verdeeld. Vermoedelijk zal ieder van partijen de helft van de overwaarde ontvangen.

In plaats daarvan kan worden besloten dat één van partijen in de woning blijft wonen. Die partij zal dan in principe de helft van de overwaarde van de woning aan de andere partij moeten betalen, bij voorkeur ineens, eventueel in termijnen.

Vroeger was dit geen probleem. Er werd geen verandering aangebracht in de hypothecaire lening. De bank verklaarde zich akkoord met de oplossing dat de meestverdienende partij in de woning achterbleef. De lening en de woning kwamen op naam van deze partij te staan. De kosten die hieraan verbonden waren, waren gering. Soms rekende de bank wat voor de akte van ontslag en er waren eenmalige notariskosten die ruim onder de € 1.000,-- bleven. De partij die elders moest gaan wonen ontving de helft van de overwaarde en werd daarbij uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire lening ontslagen (akte van ontslag).

Nieuwe regelingen inzake de aftrekbaarheid van de hypotheekrente

Tegenwoordig zijn de mogelijkheden om de betaalde hypotheekrente af te trekken verminderd. De regelingen zijn vrij ingewikkeld. Hieronder zullen enkele belangrijke voorbeelden worden genoemd die mogelijk op u van toepassing zijn.

Als één van de partijen na de echtscheiding de woning juridisch overneemt dan brengt dat automatisch met zich mee dat de hypotheeklening wordt gewijzigd. Een veel gebruikte oplossing is dat de bestaande hypotheeklening wordt gesplitst. De ene helft komt op naam van de partij die blijft wonen te staan. Deze partij zal een nieuwe lening moeten afsluiten voor de andere helft.

Voor die nieuwe hypothecaire lening gelden nieuwe regels. Één daarvan is dat er een aflossingsverplichting ontstaat. Dit betekent een verzwaring van de lasten.

Er zijn nog meer nadelen en extra kosten:

  • de helft van de bestaande hypotheeklening dient te worden afgelost. Voor die helft wordt een nieuwe hypothecaire lening afgesloten. Als deze nieuwe hypothecaire lening bij een andere bank wordt afgesloten dan bij de bank waarbij de oorspronkelijke hypothecaire lening was afgesloten, moet u rekening houden met een fors bedrag aan boeterente.

    Als de nieuwe lening bij dezelfde bank wordt afgelost, als die bij wie de oorspronkelijke lening werd afgesloten, dan wordt doorgaans geen nieuwe boeterente in rekening gebracht. Besteedt u hier wel aandacht aan. Dit moet wel vaststaan.

  • er moet een nieuwe lening worden afgesloten. Als de horde van de boeterente is genomen, dan heeft u toch nog te maken met provisie over de de nieuwe lening. Er moet een nieuwe lening worden afgesloten. De provisie kan tot enkele duizenden euro's oplopen.
    Daarnaast hebben we nog notariskosten in verband met het vestigen van een nieuwe hypotheek. Deze zijn doorgaans een stuk lager dan de provisie;

  • er moet verplicht worden afgelost op de nieuwe lening waardoor het wonen duurder wordt. U wordt als het ware gedwongen om te sparen.

 

Alternatief:  

Is er een andere oplossing, bij overwaarde, waarbij deze nadelen niet gelden? Die is er inderdaad. Die wordt aan u uitgelegd in het gratis kennismakingsgesprek. Regelmatig wordt voor die oplossing gekozen.

Die oplossing heeft ten doel dat de bestaande hypotheeklening wordt gehandhaafd, dat de aftrekbaarheid zoals die bestond wordt gehandhaafd, dat er geen kosten zijn in verband het vervroegd aflossen van vijftig procent van de lening, dat er geen provisiekosten zijn in verband met het aangaan van een nieuwe lening en dat er geen nieuwe notariskosten hoeven te worden gemaakt.

Er gaat wel een contractuele, minimale (annuïtaire) aflossingsverplichting gelden voor de partij die blijft wonen. Deze aflossingsverplichting betreft vijftig procent van de lening. De overige vijftig procent blijft aflossingsvrij. 

Deze oplossing is voor de partij die blijft wonen relatief gunstig. Voor de partij die niet blijft wonen geldt onder meer dat deze wel juridisch eigenaar blijft en ook hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de lening. Als de achterblijvende partij zou ophouden te betalen, dan kan de partij die de woning heeft verlaten, die elders woont en eigen woonlasten heeft, toch nog aangesproken worden.

Verder is een nadeel van het blijven bestaan van de hoofdelijke aansprakelijkheid dat degene die de woning heeft verlaten niet makkelijk een nieuwe lening kan krijgen als hij/zij zelf weer een woning zou willen kopen. Immers, de leencapaciteit is al voor een belangrijk gedeelte gebruikt. Dat is pas niet meer het geval als de oorspronkelijke woning verkocht is en de oorspronkelijke hypotheeklening geheel is afgelost.

Het is voor u van belang om zorgvuldig de voor- en nadelen af te wegen en dan te beslissen.

b - De woning staat onder water

Ook hier is een oplossing mogelijk waarbij de juridische eigendom ongewijzigd blijft en de bewoner van de voormalige echtelijke woning de economische eigendom verkrijgt.

  • Het verlies wordt nog niet genomen.
  • In de woonsituatie komt zo min mogelijk verandering.
  • Als de woningmarkt weer zou aantrekken, als de woning meer waard zou worden, dan blijft dit voordeel in eigen huis, in principe voor de economisch eigenaar.
  • Een ander voordeel is dat één van de twee partijen onder dak is. Dit is de partij die in de woning blijft wonen, die de economische eigendom van de woning krijgt.
  • Als u, noodgedwongen, zou besluiten tot verkoop van de echtelijke woning, dan zijn er twee partijen die een nieuwe woning moeten zoeken.

 

Diverse varianten

A. Wel Nationale Hypotheek Garantie
Als er een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van toepassing is dan hebt u zich verzekerd tegen de onderwaarde. Als een woning bij scheiding verkocht wordt kan doorgaans de Nationale Hypotheek Garantie ingeroepen worden en dat betekent dat de schade voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. Er gelden wel veel extra regels die er alle op neerkomen dat als u enig verwijt kan worden gemaakt, u misschien toch nog zelf de schade zult moeten dragen. Dus een 100% zekere oplossing biedt het niet maar doorgaans werkt het goed.

B. Geen Nationale Hypotheek Garantie
Wilt u blijven wonen, is er geen Nationale Hypotheek Garantie en kijkt u tegen een fors verlies aan, dan zijn er twee mogelijkheden:

  1. de woning wordt verkocht. Er ontstaat een verlies. U wordt beiden hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de restantschuld. Er ontstaat een verplichting jegens de bank. De rente wordt vaak hoger. U moet beiden een nieuwe woning kopen of huren.
    Dit is een mogelijkheid die veel mensen niet willen kiezen.

  2. Wij bieden de mogelijkheid, en wij zullen u dat ook goed uitleggen, om, met inachtneming van alle toepasselijke regels, deze schade zoveel mogelijk te voorkomen. Wezenlijk is dat de woning niet verdeeld wordt. Daarvoor is nodig dat u zich samen daarmee akkoord verklaart.

    De woning wordt niet verdeeld maar alle lasten van de woning worden bij de partij gelegd die in de woning blijft wonen. Die partij mag ook de renteaftrek toepassen. De hypothecaire lening blijft jegens de bank ongewijzigd. Er gaat wel annuïtair, dus minimaal, afgelost worden op de helft van de lening. Er wordt geen boeterente betaald. Er wordt geen provisie betaald voor de nieuwe lening. Er zijn geen notariskosten. 

    Echter, de woning blijft onverdeeld. Daaraan is het nadeel verbonden, zoals hierboven ook geschetst, dat de partij die niet meer in de woning woont, aansprakelijk blijft. Als de partij die wel in de woning blijft wonen volledig en trouw aan de betalingsverplichtingen voldoet, dan zal dit nadeel niet gevoeld worden omdat de aansprakelijkheid niet wordt ingeroepen door de bank.

    Verder geldt dat, mocht de partij die de woning heeft verlaten in de toekomst een woning willen kopen, deze partij wordt geconfronteerd met het feit dat er nog een oude hypotheekschuld op zijn/haar naam staat. Daarvoor moet op dat moment dan wel een oplossing gevonden worden.

 

Overmacht
Ook bij de beste afspraken kunnen zich veranderingen voordoen die niet voorzien zijn, waardoor de mogelijkheid om zich aan de afspraken te houden wegvalt. Te denken valt aan een faillissement van een werkgever. De werknemer wordt werkloos en gaat een veel lager inkomen genieten. Als de optie van de ecomische eigendom is gekozen, maar de partij die de economische eigendom op zijn schouders krijgt kan niet meer aan de verplichtingen voldoen.

Er is dan nog maar één oplossing en dat is dat de woning op dat moment alsnog wordt verkocht en bij een onderwaarde dat het verlies wordt genomen.

Over al deze mogelijkheden wordt in het gratis kennismakingsgesprek uitvoerig met u gesproken. Komt het tot een bemiddeling dan kunt u zelf kiezen of u voor één van de oplossingen kiest die hierboven zijn geschetst.

Andere opties; meer tijdelijke maar goed werkende oplossingen

Minder vergaand, maar wel veel voorkomend, is de optie dat, in het uitzicht van een echtscheiding, er beslist wordt dat de vrouw met de kinderen voor een bepaalde periode in de woning blijft wonen. De man gaat dan, eventueel tijdelijk, elders wonen. De man gaat de lasten van de woning voldoen.
Als de man de lasten van de woning, al of niet gedeeltelijk, voldoet verminderen daarmee uiteraard zijn mogelijkheden om alimentatie te betalen.
Gedurende twee jaar na het verbreken van de samenwoning, kan de man de hypotheekrente van de woning, die hij niet meer bewoont maar waar de vrouw en de kinderen nog wel wonen, als hij die volledig betaalt, volledig aftrekken. Daarna echter niet meer. Ook daarover moet alvast nagedacht worden.

Verplicht verdelen? Verplicht verkopen?

Het is dus niet verplicht bij de echtscheiding de woning te verdelen. Onder omstandigheden kan er voor worden gekozen om gedurende een zekere tijd de woning niet te verdelen. Het is evenmin verplicht om de woning te verkopen. Als de woning onder water staat kan dat ook erg nadelig uitpakken, zie hierboven.